Архив : №52. 27.12.2013
За чердаки и землю русскую
17-го декабря с.г. в концертном зале «Измайлово» прошло Внеочередное общее собрание Московского городского отделения Союза писателей России. На нём присутствовало около тысячи человек. Предметом созыва членов МГО на собрание стали насущные вопросы литературной работы, общественной и издательской деятельности МГО СПР и некоторые вопросы хозяйственной деятельности. Говорилось о формах участия МГО в контексте объявленного «Года культуры», о подготовке к предстоящему в 2014 году юбилею МГО. Всех наградили юбилейной медалью «М.Ю. Лермонтов. 1814–1841 гг.». А в заключение собравшимся был представлен (совершенно неожиданно – буквально как снег на голову) и поставлен на голосование проект отчуждения в пользу сторонней организации части здания на Большой Никитской, которое является собственностью МГО. Мотивировалось это предложение необходимостью проведения ремонта, на который у организации денег, к большому сожалению, не остаётся. Дискуссия была сведена к минимуму, а те, кто выступал в защиту идеи, апеллировали скорее к эмоциям писателей, чем к здравому смыслу. Главным аргументом апологетов идеи отчуждения было: Он, чердак, всё равно же нам не принадлежит – не узаконен... Однако эмоциональное воздействие на зал (не будем пока рассматривать вопрос с позиции процедурных нарушений) привело к тому, что идея была принята большинством голосов.
А вот с этим предложением я, Геннадий Старостенко, рядовой член Московской городской организации Союза писателей России, 19-го декабря с.г. обратился в Правление МГО ввиду чрезвычайности ситуации, возникшей по итогам Внеочередного общего собрания МГО СПР, (а теперь обращаюсь и к широкому кругу писателей-единомышленников, готовых присоединиться к предлагаемому мной проекту защиты здания МГО на Большой Никитской от непредсказуемых последствий отчуждения части этого здания в пользу сторонней организации)...
В Правление Московской городской организации
Союза писателей России
от члена МГО СП России
Старостенко Геннадия Владимировича
ЗАЯВЛЕНИЕ
Уважаемые члены Правления, дорогие коллеги.
17-го декабря 2013 года состоялось Внеочередное общее собрание МГО СП России, на котором среди прочего четвёртым пунктом повестки рассматривался вопрос об отчуждении (фактически о продаже) в пользу сторонней организации чердачных помещений (хотя бы формально и не узаконенных в собственность) здания МГО СПР на Большой Никитской за сумму в 20 млн. рублей с целью оплаты расходов по ремонту здания. (Предложивший эту идею общему собранию Председатель Правления МГО СПР В.Г. Бояринов мотивировал эту необходимость тем, что денег, получаемых от сдачи части принадлежащих МГО помещений в аренду (речь, насколько можно было понять, велась о сумме около 17-ти млн. рублей в год) недостаточно для покрытия расходов на ремонт, в котором нуждается здание.
Мной, Геннадием Старостенко, было высказано в микрофон встречное предложение – не спешить с реализацией этого решения и отложить рассмотрение вопроса до отчётно-перевыборного собрания МГО. Однако вопрос был поднят на голосование общим собранием – и решился, увы, не в пользу данного предложения.
По здравом размышлении вношу в Правление МГО другое предложение:
Я, член МГО СПР Старостенко Геннадий Владимирович, готов в месячный срок подобрать коллектив писателей (условно, из семи – двенадцати, возможно более, человек), членов нашего союза, с целью создания писательского кооператива, который изыщет средства и внесёт искомую на ремонт сумму в 20 млн. рублей и 100 тысяч рублей сверх того – и возьмётся узаконить на себя права собственности на эти чердачные помещения размером в 639 м2 и провести в дальнейшем необходимые в этой части ремонтные работы.
Таким образом, «и волки будут сыты, и овцы целы». И чердачный этаж останется в собственности писателей, а не посторонних людей. (Насколько опасно бывает иметь дело с современными воротилами бизнеса можно судить и по тому, что в этом году неподалёку от здания МГО был расстрелян криминальный авторитет Хасан.) Думаю, мы как члены МГО имеем предпочтительное право на совершение действий подобного рода.
P.S. Вопрос ведь в том, чтобы организация получила искомые деньги на ремонт, а не в том, чтобы отдать их сторонней компании, у которой в дальнейшем, не исключено, как у дольщика могут появиться аппетиты на присвоение коммуникаций, надстройку дополнительных этажей, а то и кое-чего посерьёзней…
Прошу Правление МГО СПР с пониманием отнестись к рассмотрению нашего предложения
Старостенко Г.В.
А ВОТ КАКОЕ ПИСЬМО Я ПОЛУЧИЛ НЕДАВНО ОТ КОЛЛЕГИ-ПИСАТЕЛЯ, КОТОРЫЙ ПОВЕДАЛ ОБО ВСЕХ ВОЗМОЖНЫХ ПОСЛЕДСТВИЯХ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА ПРОДАЖИ ЧЕРДАКА, РАССМАТРИВАЯ ВОПРОС В ЮРИДИЧЕСКОЙ ПЛОСКОСТИ
ПИСЬМО ОТ СОБРАТА ПО ЦЕХУ
Мы договаривались найти случай, чтобы обменяться мнением по теме внеочередного съезда МГО СПР. Прежде всего, после недолгого раздумья, на которое у меня не нашлось времени в зале из-за спринтерского обсуждения вопроса, ради которого и вообще организовали внеочередной съезд, сразу возникают вопросы, от ответа на которых будет зависеть моё окончательное мнение.
1. Как случилось так, что чердак не стал собственностью СП, если дом целиком оформлен в собственность СП. В это невозможно поверить. Это – мистика или мистификация.
Чердак – неотъемлемая, но неотчуждаемая часть дома. Чердак должен входить в поэтажный план дома, утверждаемый БТИ. Поэтажный план входит в пакет документов для оформления прав собственности на строение. Из поэтажного плана ничего не выкинешь. В поэтажный план должны входить, например, балконы, если они имеются у здания. На эти балконы отдельно право собственности не оформляют.
Налогообложение на строение – это совсем другое дело. Я специально в принципах московского налогообложения на недвижимость не разбирался, но уверенно предполагаю, что ставка налога на имущество (а другого налога собственник имущества в Москве не платит, он, возможно, платит арендные платежи – но это тоже другой вопрос) определяется, исходя, прежде всего, из площади помещения, в которое должна входить вся общая площадь от подвала до чердака, согласно поэтажному плану. Возможно налоговые правила выделяют жилую (производственную) площадь, как источник извлечения дохода, а именно, источник дохода и только служит объектом налогообложения. Из такого источника извлечения дохода, может быть, предусмотрено исключение площади упомянутых мною балконов. Может быть, наши руководители вывели из-под налогообложения технические, или вспомогательные, помещения, или помещения, которые в силу своей архитектуры не могут использоваться как-нибудь иначе, кроме прибежища для голубей. Это можно доказать и согласовать с налоговыми органами, но это не меняет отношений собственности на помещение в целом и его частей… Такие отношения – не налоговое дело. Значит, надо видеть Свидетельство на право собственности и основания для его выдачи, а также должен существовать паспорт дома.
2. Кто является владельцем земли под основанием здания СП или всего землеотвода под строительство дома? Это разные по площадям земли с разным регулированием правопользования. Здесь я предусматриваю только такие случаи: или владелец земли город Москва, или владелец земли – собственник строения, которое испокон находилось на этом участке земли, или третье лицо, в законном порядке оформившее право на эту землю.
Если собственник земли – город, то СП должен платить арендную плату за землю по ставкам аренды, утверждаемым городскими властями.
Если земля неотчуждаема в силу исторической связи земли и постройки, то владелец земли – СП, и СП должен иметь отдельное Свидетельство на эту землю и имеет право этой землёй распоряжаться отдельно от распоряжения зданием, стоящим на этой земле. Это, конечно, чушь, исходя из здравого смысла, но чушь реальная, исходя из нашего законотворчества.
Земля может принадлежать и третьему лицу, если это третье лицо купило эту землю у правообладателей или, так или иначе, взяло эту землю в аренду.
Тогда СП будет выступать субарендатором и должен будет платить арендную плату за землю по ставке, рассчитанной из интересов собственника/арендатора.
Вот здесь и может быть заложена главная бомба, которую старательно прячут от нас.
Цель инвестора – не чердак за 25 млн. руб, а земля под домом, которая может стоить 250 млн. руб. но скорее всего – и все 250 млн. $. Но оформить эту землю в собственность может только собственник строения или его дольщик. Вот почему некий инвестор хочет купить у нас чердак, чтобы потом на правах собственника части строения приобрести права на землю под этим строением. Пока таким первоочередным правом обладает только СП.
Дальше всё пойдёт по самому примитивному сценарию: владелец земли под домом СП, или хотя бы, арендатор у города этой земли, вздувает арендную плату за землю до такой величины, что МГО СП вынуждена будет убраться из этого дома, продав за бесценок свои оставшиеся этажи в качестве долга по арендной плате, и тогда инвестор становится хозяином всего дома. Тогда он может устроить в этом доме всё, что не позволяет этого делать по договору нечто, сформулированное в договоре языком институтской жеманницы – как использование помещения «недостойным образом». Поэтому у меня возникает 3-й вопрос:
3. Что можно организовать на чердаке площадью 300 кв. м? (Прим. авт. – мой корреспондент несколько ошибается в цифре, хотя реально под рабочие помещения удастся, возможно, приспособить не всё пространство в шестьсот с лишним метров). Предположим, что инвестор задумал «достойным образом» сдавать в аренду офисные помещения. Эти 300 м2 будут сдаваться в аренду по ставке, пусть 30 000 руб/м2/год. Следовательно, за год доход инвестора будет не больше 10 млн. руб, а расходы по коммуналке и налоги на имущество (плюс ремонт) могут довести чистую прибыль до 3–5 млн. руб. при норме прибыли 50%, что весьма проблематично.
Вложив 25 млн. руб., инвестор окупит их за 7 примерно лет. Я ничего не могу сказать о терпении инвестора, но инвестор должен определённо назвать цель использования помещения.
4. Меня можно обмануть, пользуясь сложнейшими юридическими формулировками в договоре купли-продажи. Я не слежу за новациями в гражданских правовых отношениях, но если в договоре присутствует такая детская по формулировке и неопределённая по своей сути статья, якобы ограничивающая права покупателя, то здесь я чую скрытый умысел.
Почему прямо не перечислено, что покупатель чердака не имеет право использовать его в качестве:
– предприятия общественного питания,
– гостиницы для проживания неопределённого круга лиц,
– спортивно-оздоровительного комплекса с сауной, массажными кабинетами и играми в бильярд и боулинг.
Неужели у составителей договора, а к ним привлекалась, кажется, некая коллегия адвокатов, не хватило фантазии определить, что есть недостойное использование помещения.
Мой ответ на мой же вопрос – а чего тут мудрить сейчас над формулировками статей, когда главная задача добраться до земли под чердаком. Да пишите, чего хотите – или вообще ничего не пишите.
5. Риторический вопрос – может ли руководство МГО СП пройти на сделку со своей совестью, заключая представленный нам договор, или оно это делает с ошибками по искреннему недосмотру.
Осмелюсь сказать, что такие руководители московскими писателями, какие председательствуют ныне в президиуме СП, могут вести себя как современные коммерсанты, поскольку де-факто они уже не писатели сами по себе. Их литературные труды последних лет не выдержат объективного разбора. Истинный писатель не может быть существом с душой торгаша, а торгаш соответственно не может быть писателем. Поэтому Союз писателей Москвы превратился исключительно в коммерческую организацию. Писательские конкурсы платные, в изданиях печатайся «кто хошь» за собственные деньги, повальные награждения прикормленной паствы и много чего дурного, не хватит бумаги описывать. Писатель и издатель Пётр Алёшкин, входивший в руководящие структуры МГО, давно пишет о том (можно найти в интернете), что руководство МГО нечисто на руку, показывая лукавую бухгалтерию и умыкая ежегодно десятки миллионов рублей, получаемых от сдачи в аренду принадлежащей московским писателям собственности – хотя бы и доказать всё в суде довольно затруднительно. Известно, что он не одинок в этой критике.
Весь съезд, повторю, был подогнан под задачу получить одобрение всех членов союза на продажу чердака, и здесь организаторы так торопились, что допустили такие оплошности, которые легко могут стать аргументами для судебного признания съезда нелегитимным.
Это и неправильное информирование о целях и повестке дня съезда. Никто заранее не был ознакомлен с условиями договора продажи помещения, кроме как со слов докладчика.
Это и процедурные промахи по ведению съезда, в частности, по ограничению дискуссии и отсутствию процедуры обсуждения формы принятия решений.
Среди нас, наверняка, есть профессиональные юристы, которые назовут много иных нарушений Устава СП.
Я готов поработать вместе с ними и со всеми, кому претит шулерство и сребролюбие.
С уважением,
Б.К.
Итак: история не раз призывала нас, русских писателей, вступиться за землю русскую – теперь вот и за чердаки...
Геннадий СТАРОСТЕНКО
